O convívio em condomínios pode estar prestes a passar por uma grande transformação no Brasil. A proposta de reforma do Código Civil, que atualmente tramita no Senado, traz medidas que fortalecem o poder das assembleias condominiais e oferecem novas ferramentas para lidar com problemas comuns, como vizinhos antissociais e o uso de imóveis para locações por plataformas como Airbnb.
De acordo com dados do Censo 2022 do IBGE, mais de 13,3 milhões de endereços no país estão organizados sob regime condominial — e todos eles podem ser impactados diretamente pelas mudanças previstas.
Esses detalhes foram revelados na reportagem “Condomínio empoderado: novo Código Civil permite expulsão de moradores antissociais e dificulta Airbnb”, assinada por Paulo Assad, publicada no jornal O Globo em 27 de maio de 2025.
Atualmente, a legislação brasileira não prevê a possibilidade de remover um condômino de sua unidade por má conduta. O máximo que um condomínio pode fazer, pela regra vigente, é aplicar multas que podem chegar a até dez vezes o valor da taxa condominial, desde que haja aprovação de três quartos dos presentes na assembleia.
Se o novo texto for aprovado, o condomínio poderá, além de multar, expulsar moradores que apresentem comportamento antissocial, reduzindo o quórum necessário para essa decisão para dois terços dos condôminos. Contudo, essa decisão não será automática: precisará ser homologada pelo Judiciário, que poderá, inclusive, impedir o morador de acessar as áreas comuns e sua própria unidade.
O conceito de comportamento antissocial permanece como aquele que gera, de forma contínua, uma convivência insustentável com os demais condôminos.
Para quem vive o dia a dia da gestão condominial, a proposta representa um avanço importante. Roberto Bigler, que é Diretor Jurídico da ABADI (Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis) e CEO da JUA, plataforma referência na gestão condominial, acredita que a medida tende a trazer mais harmonia para os prédios e condomínios:
— Dúvidas surgirão e os juristas irão elaborar e criar interpretações. Nem todas as condições a lei consegue prever. Mas a tendência é que exista maior pacificação na vida condominial, pois a sanção é clara, destacou Bigler, em entrevista ao O Globo.
Ele também chama atenção para outro ponto da reforma: a limitação da participação de inadimplentes e moradores com conduta antissocial nas decisões coletivas do condomínio:
— O avanço de poder do condomínio em relação a quem pode participar das decisões coletivas eliminaria dúvidas que existem hoje, afirma.
O projeto também pretende alterar de forma significativa a relação dos condomínios com as locações de curta temporada, muito comuns em plataformas como Airbnb.
Pela proposta, a chamada “hospedagem atípica” passará a ser proibida por padrão, sendo permitida apenas se a convenção do condomínio autorizar expressamente. Isso inverte a lógica atual, na qual os condomínios só podem restringir esse tipo de aluguel caso haja uma cláusula específica.
Na avaliação de Roberto Bigler, a mudança é positiva porque garante que cada comunidade decida como quer gerir seus próprios espaços:
— Se aquela comunidade entender que cabe ali uma hospedagem atípica, ela pode inserir uma cláusula permitindo. É importante essa flexibilidade, porque os empreendimentos vão mudando a sua destinação específica ao longo do tempo, explicou ao O Globo.
Ele observa, ainda, que muitos condomínios mais modernos, construídos já na era das locações por aplicativos, costumam prever esse tipo de uso desde a concepção, especialmente quando voltados para investidores.
Outro ponto que deve impactar diretamente a vida dos condôminos é o aumento da multa para quem atrasa o pagamento das taxas. Hoje, o limite é de 2% sobre o valor devido. Com a reforma, esse percentual poderá subir para até 10%, tornando-se uma ferramenta mais efetiva de combate à inadimplência.
A proposta, se aprovada, representa uma atualização importante da legislação civil brasileira, alinhando-se às demandas modernas da vida em condomínio. Para Roberto Bigler, a reforma caminha na direção de oferecer mais segurança jurídica para síndicos, moradores e administradoras, embora reconheça que muitos pontos ainda dependerão de interpretação judicial:
— Nem todas as condições a lei consegue prever, reforça Bigler. Mas a tendência é que exista maior pacificação na vida condominial, pois a sanção é clara, concluiu, em entrevista ao O Globo.